Europas Büromärkte könnten sich als widerstandsfähiger erweisen als die Märkte in den USA.
Keine Frage: Büroimmobilien sind auf beiden Seiten des Atlantiks mit Herausforderungen konfrontiert, darunter längerfristig höhere Zinsen und niedrigere Bewertungen, die in einigen Fällen die Refinanzierung erschweren werden. Wir sind jedoch der Meinung, dass die europäischen Büroimmobilien aufgrund bestimmter Faktoren weniger volatil reagieren dürften als die in den USA.
Das bedeutet nicht, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um sich auf Büroflächen zu konzentrieren. Vielmehr sind wir der Meinung, dass die Chancen in anderen Gewerbeimmobiliensektoren attraktiver sind. Wir gehen jedoch davon aus, dass die Nachfrage nach der richtigen Art von europäischen Büroimmobilien hoch bleiben wird, und Anleger, die die Unterschiede zwischen Europa und den USA verstehen, haben vielleicht bessere Chancen, das Potenzial Europas in Zukunft zu nutzen.
Büroflächenangebot: Europa hat weniger Überschuss
Was ist also der wesentliche Unterschied zwischen Europa und den USA?
Beginnen wir mit dem Angebot. Fern- und Mischarbeitsplätze haben überall weitreichende Auswirkungen auf den Wert und den Nutzen von Büroflächen. In den europäischen Großstädten gibt es jedoch tendenziell weniger Büroflächen pro Kopf der Bevölkerung als in den USA. Das mag daran liegen, dass es in den meisten europäischen Städten keine „Midtowns“ im US-Stil und weniger gläserne Bürotürme gibt.
Das ist ein wichtiger Unterschied, denn wenn diese Türme veraltet sind, lassen sie sich bekanntlich nur schwer in Wohngebäude umwandeln. Bei vielen handelt es sich um unflexible Konstruktionen mit umweltschädlichen Systemen und Grundrissen, die sich nicht einfach und kostengünstig an die Bedürfnisse der Mieter anpassen lassen. Die Umwandlung in Wohnungen mit Sanitäranlagen und Zugang zu natürlichem Licht ist eine Herausforderung.
Nach unserer Analyse der Pro-Kopf-Bürofläche sind die USA der weltweit am stärksten übersättigte Büromarkt, mit deutlich mehr Fläche als die großen europäischen Märkte, darunter Großbritannien, Frankreich und Deutschland.
Hinzu kommt, dass das Überangebot in vielen US-amerikanischen Metropolen von veralteten Flächen dominiert wird, die den heutigen Anforderungen von Arbeitgebern und Arbeitnehmern an Büros nicht gerecht werden: ästhetisch ansprechendes, umweltfreundliches Design, Nähe zu Verkehrsmitteln und offene Räume, die kooperative Arbeitsumgebungen fördern.
Auch der Fußabdruck spielt eine Rolle
Europa kann in Bezug auf das Angebot besser abschneiden, weil die kleineren, schmaleren Grundflächen europäischer Gebäude leichter umgenutzt werden können. Laut Savills, einem weltweit tätigen Immobiliendienstleister, wurden beispielsweise in Großbritannien zwischen 2015 und 2022 mehr als 73.000 Wohneinheiten durch die Umwidmung veralteter Bürogebäude geschaffen. Das könnte erklären, warum die Leerstandsquoten von Büros, die während der Pandemie überall angestiegen sind, in den europäischen Großstädten niedriger sind (Abbildung).
